Очень часто на консультации слышу от клиентов вопрос о возможности оформления недвижимости в собственность на юридическое лицо в Индонезии. При этом чаще всего ссылаются на «неких консультантов» и тайский опыт по данному вопросу.
Смысл в том, что в Таиланде также как и в Индонезии иностранные граждане не имеют права быть собственниками недвижимого имущества. Однако, якобы, существует возможность иностранному гражданину открыть юридическое лицо со стопроцентным иностранным капиталом и на него приобрести в собственность недвижимость.
Логика такая, — данная тайская фирма хоть и принадлежит иностранцу, все равно является местным, таиландским, субъектом права и обладает правоспособностью владения, пользования и распоряжения недвижимостью, формирующие институт собственности и может выступать в качестве носителя соответствующего титула.
Поскольку я не являюсь специалистом по праву Таиланда, никак прокомментировать данные высказывания клиентов не берусь, однако могу ответить на вопрос о возможной проекции подобных правоотношений на индонезийское право.
На вопрос: «Возможно ли оформление недвижимости в собственность на индонезийскую компанию, принадлежащую иностранцам?», — я отвечаю всегда категорично: «Нет» и вот почему.
Дело вовсе не в принадлежности юридического лица – принадлежит ли оно иностранцам, или гражданам Индонезии. Дело в предписывающей норме индонезийского земельного законодательства.
В соответствии с частью 1 статьи 20 Закона Республики Индонезии № 5 от 1960 года «Об основах аграрной политики» право собственности является «…наследуемым, наиболее полным и всеобъемлющим правом на землю, которым может обладать человек…» (Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah…)
Наиболее важным в данной статье является определение субъекта правоотношений – «ЧЕЛОВЕК», то есть законодательно наделение юридических лиц правом собственности на землю исключается полностью, вне зависимости кто является собственником юридического лица – иностранец, или гражданин Индонезии.
Встает тогда вопрос, как оформить землю на юридическое лицо в Индонезии? Ответ простой. Право на землю для юридического лица в Индонезии возможно в виде одной из многочисленных форм права пользования. Наиболее части применяется Право Пользования Строением HGB (Hak Guna Bangunan), но существуют и иные его разновидности. Не буду рассказывать о всех отличиях права пользования и права собственности, отмечу лишь один важный аспект – право пользования срочное право, то есть период владения объектом недвижимости ограничен определенными временными рамками. Более подробную информацию по данному вопросу вы сможете получить на адвокатской консультации.
В заключение хочу проиллюстрировать данную особенность оформления недвижимости на юридическое лицо в Индонезии примером из собственной практики. Относительно недавно я проводил сделку по продаже крупного земельного участка (более 10 гектар). Участок был оформлен на иностранца, через институт «номини», а покупателем вступал гражданин Индонезии, решивший оформить столь крупное приобретение на собственную индонезийскую компанию. Так вот, при проведении сделки покупателю пришлось изменить статус земельного участка с права собственности на срочное и значительно урезанное в возможностях Право Пользования Строением. Как, зачем и почему это сделал покупатель вы также сможете узнать на консультации у юриста.