Индонезия страна, расположенная почти на четырнадцати тысячах островов. Среди них есть гиганты, такие как острова архипелага Большие Зондские острова, а есть и совершенно крошечные коралловые атоллы. Очень часто подобные островки выглядят совершенно по-райски: бирюзовая лагуна с чистейшей водой, белоснежный песок, роща кокосовых пальм и безоблачное синее небо над головой. Ко всему прочему многие из них необитаемы. Так и хочется забросить все, сбежать от цивилизации и поселиться в таком райском месте, а кому-то наоборот придет в голову построить в этом месте эко-курорт и заработать на здешних видах.
В любом случае, с учетом что статья юридическая, мы оставим за скобками вопросы строительства, логистики, психологического комфорта от проживания в полном уединении, и зададим лишь один вопрос: можно ли в принципе, с точки зрения законодательства, купить остров в Индонезии?
Как всегда в Индонезии ответ не может быть однозначным, — и да и нет. Если вы иностранец, то вы в любом случае не можете иметь на праве собственности недвижимое имущество в стране, причем не важно физическое вы лицо, или иностранное юридическое лицо. Правда, большинство иностранцев проживающих постоянно в стране знают, что несмотря на официальный запрет многие иностранные граждане де-факто выступают собственниками недвижимости, де-юре оформляя ее различным образом – но сейчас тоже не об этом.
Вопрос в том, есть ли особые требования законодательства для надлежащего собственника, при приобретении отдельного острова, или к островам применяется общее законодательство, как и к обычным земельным наделам?
Начнем с того, что принципы земельной политики государства отражены в Конституции 1945 года и Законе Индонезии № 5 «об основах аграрной политики» от 1960 года. Как следует из земельного законодательства Индонезии, к малым островам – островам, площадь которых с прибрежной экосистемой не превышает 2000 кв. км., применяется самостоятельное регулирование. Среди прочего данные территории попадают под действие законов: Закон Индонезии № 27 от 2007 года «Об управлении прибрежными территориями и малыми островами» с последующими изменениями от 2014 года и Постановлением министерства аграрной политики № 17 от 2016 года «о принципах землепользования на прибрежных территориях и малых островах».
Так вот, в частности, в данных документах сказано, что физические и юридические лица Индонезии могут приобретать в собственность отдельные острова, но со значительными оговорками. Дело в том, что формально над каждым островом, даже приобретенным в собственность, сохраняется суверенитет Республики Индонезия, — то есть вы не сможете на купленном острове провозгласить создание независимой страны. Именно для защиты суверенитета и целостности Индонезии государство оставляет за собой право на определенный контроль этих территорий.
Например, чтобы приобрести остров в собственность, необходимо помимо прочего получить соответствующее разрешение от государственного органа на сделку. Кроме того государство будет контролировать вашу деятельность в качестве собственника данной территории «с особым пристрастьем» — будь то личное строительство, или бизнес-проект. Не все виды коммерческой деятельности разрешены на малых островах, так что нефтеперегонную станцию, например, скорее всего построить не получится.
Более того, есть и иные ограничения. По закону собственник может приобрести не более 70% территории острова, 30% территории должно остаться собственностью государства, с общественным доступом к побережью, охранной зоной, местами общего пользования. Кроме того, 30% всей территории острова должно остаться в качестве землеохранной зоны, запрещенной к какой-нибудь разработке.
Существует множество других обстоятельств, регулирующих права и обязанности собственника «райского атолла», но подробнее о них вы сможете узнать на консультации.